L’accatastamento non garantisce la legittimazione urbanistica dell’immobile
Nel caso in cui l’immobile risulti solamente accatastato può risultare non verificata la sua regolarità sul profilo urbanistico.
Tutto è successo perchè il notaio pochi giorni prima di stipulare il rogito di vendita finale di un appartamento in provincia di P***a, ha chiesto al venditore di far aggiornare la planimetria catastale perchè non risultava rappresentato il secondo bagno al piano terra.
Il venditore si è rivolto presso un nostro professionista affiliato per far aggiornare la planimetria.
Il professionista, in maniera diligente, si presenta per il sopralluogo avvisando il venditore di far trovare in casa tutti i documenti tecnici relativi all’immobile.
Dopo aver svolto il sopralluogo, il professionista chiede di visionare la documentazione tecnica in possesso del proprietario; questo, in maniera molto sgargiante, ha esibito il solo accatastamento avvenuto nel 2007 e precisando di non avere altro.
Il tecnico ha allora chiesto alcune informazioni circa la costruzione, in particolare se poteva sapere l’epoca indicativa; il proprietario risponde che l’immobile fu costruito nel 1985 da suo padre.
Il professionista non si perde d’animo e si avvia presso l’ufficio tecnico comunale per svolgere le ricerche su nominativo del padre, ma niente!
Non riesce a trovare nessuna concessione edilizia intestata; nel dubbio fa una ricerca anche a nome del figlio, tante volte magari l’attuale proprietario si era scordato di precisare un particolare.
Niente, nessuna pratica intestata al padre e figlio, i legittimi proprietari del terreno nel 1985.
Il professionista torna quatto quatto dal venditore per domandare chiarimenti:
« Mi scusi Sig. **** » domanda il tecnico « ma è sicuro che avete costruito la casa nel 1985 ? in Comune non risulta nessuna pratica edilizia ».
Il venditore:
« Ah, bastava che me lo chiedesse l’altro giorno » rispose composto. « mio padre fece questa villetta unifamiliare nel 1985 perchè sentì dire alla tv che c’era un condono edilizio in arrivo, poi disse che avrebbe sistemato tutto col geometra ****** del paese. Poi non sappiamo altro, ero piccolo quando successe ».
Al professionista insieme ad un brivido:
« Eccoci! E adesso come faccio a spiegare a costui che l’immobile non è vendibile perchè interamente abusivo ? » pensò il tecnico.
« Guardi Sig. ****** , le devo dare una pessima notizia: l’immobile non può essere venduto perchè non ci sono pratiche edilizi e condoni rilasciato presentati in Comune » chiosò ancora il tecnico.
Venditore:
« Non è mica un problema, l’immobile è accatastato, ci pago l’IMU dal 2007 e le varie tasse dei rifiuti, quindi vuol dire che è tutto a posto ».
Professionista:
(avete presente l’espressione di uno che riceve un mattone in testa?).
Interrompendo qui l’episodio, quello che è veramente importante sottolineare è che il solo semplice accatastamento può non essere sufficiente a far ritenere l’immobile legittimo da un punto di vista urbanistico.
Da un punto di vista amministrativo la legittimazione edilizia di un immobile deriva dalle pratiche edilizie comunali; il catasto può contare fino ad un certo punto.
Non ci stancheremo mai di ripetere che il catasto ha una funzione prevalentemente fiscale e censimento, ma non legittima sul piano urbanistico.
Se anche tu vuoi vendere l’immobile in maniera serena e trasparente, devi rivolgerti a professionisti tecnici qualificati e accreditati dal nostro network.
COMPRAVENDITA CONFORME® intende tutelare venditori e compratori di immobili da questo tipi di rischio e imprevisto, che in buona parte dei casi può avere effetti negativi, ad esempio il fallimento degli accordi di vendita fino addirittura a lunghi contenziosi in tribunale.
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