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Compravendita senza Agibilità. E’ possibile effettuarla?

Non esiste una linea unanime sull’argomento, e la compravendita immobiliare priva di agibilità può portare a serie conseguenze

toy house – copyright C. Pagliai


di Carlo Pagliai


Sull’argomento si è scritto è molto evidenziando l’altalena giurisprudenziale tra una linea perentoria e una più morbida

Dottrina e in giurisprudenza hanno dibattuto ampiamente circa le conseguenze derivanti dall’inadempimento contrattuale dell’obbligo di consegnare l’immobile unitamente al documento di Agibilità/Abitabilità, e circa le conseguenze derivanti.

Nel caso in cui sia effettuata una compravendita di un immobile sprovvisto di agibilità/abitabilità, le possibili conseguenze possono oscillare tra due orientamenti alternativi tra loro:

  • nullità sostanziale e contestuale incommerciabilità, nell’ipotesi in cui l’immobile difetti di abitabilità ovvero l’insussistenza delle condizioni necessarie per ottenerla in dipendenza della presenza di insanabili violazioni della legge urbanistica (Cass. Civ. II n. 2294/2017, Cass. n. 17140/2006);
  • inadempimento contrattuale non comportante automatica nullità e incommerciabilità, poiché nessuna norma ne individua tale fattispecie, tuttavia la sua mancata consegna/inesistenza incide negativamente sul valore e la commerciabilità risolvibile preventivamente con accordi preventivi tra le Parti (Cass. Civ. III, n. 8374 del 07/04/2009).

Approfondimento: storia normativa dell’Agibilità/Abitabilità (leggi qui)

In entrambi gli orientamenti emerge che la consegna di un immobile sprovvisto di agibilità comporti inadempimento contrattuale per consegna di aliud pro alio, ovvero una cosa diversa da quella oggetto del contratto

L’aliud pro alio scatta quanto la cosa risulti completamente diversa da quella contrattata

In tema di compravendita immobiliare, l’ipotesi di aliud pro alio ricorre ogni qual volta vi siano difetti che impediscono l’utilizzo dell’immobile per le finalità a cui è destinato, ovvero non sia idonea ad assolvere alla sua naturale funzione o a quella concreta assunta come essenziale dalle parti (Cass. Civ. 2712/1999).

La consegna in aliud pro alio si concretizza quindi quando la proprietà immobiliare sia completamente diversa da quella contrattata in ordine alle sue capacità di funzionali necessarie a soddisfare i bisogni e l’aspettativa dell’acquirente (Cass. Civ. n. 10188/2000).

Il primo orientamento, quella più “oltranzista” e di cui recentemente la Cassazione ha emesso una nuova sentenza, punta ad escludere dalla libera contrattazione e commerciabilità degli immobili sprovvisti di un documento indispensabile, facendo rientrare l’Agibilità/Abitabilità tra i documenti relativi alla proprietà che devono essere messi a disposizione, in base all’art. 1477 comma 3, in quanto il loro possesso è indispensabile per la piena fruizione dell’immobile.

Sempre il primo orientamento assunto dalla Cassazione Civ. II n. 2294/2017, sostiene che il venditore di un immobile destinato ad abitazione ha l’obbligo di consegnare all’acquirente il certificato di abitabilità, senza il quale l’immobile stesso è incommerciabile.

A tal fine è necessario che l’immobile sia sprovvisto del certificato e che non vi siano le condizioni per il suo rilascio postumo (Cass. Civ. 17140/2006).

Inoltre ritiene che la violazione di tale obbligo può legittimare sia la domanda di risoluzione del contratto, sia quella di risarcimento del danno, sia l’eccezione di inadempimento, anche nell’ipotetica circostanza in cui il venditore, al momento della stipula, avesse già presentato una domanda di condono per sanare l’irregolarità amministrativa dell’immobile (Cass. 23.1.2009, n. 1701; Cass. n. 9253/2006, ove si precisa inoltre che è irrilevante la concreta utilizzazione dell’immobile ad uso abitativo da parte dei precedenti proprietari).

In sostanza la Corte di Cassazione ha chiarito che l’omessa consegna del certificato di Agibilità/abitabilità tout court non è di per sè sufficiente ad integrare l’ipotesi di consegna in aliud pro alio, piuttosto tale ipotesi si materializza quando non vi siano le condizioni per ottenerla a posteriori, a causa di insanabili violazioni della legge urbanistica.

Un secondo orientamento ammette clausole espresse che esonerano la consegna del documento e non impediscono la commerciabilità

Il secondo orientamento risulta invece quando vi siano le condizioni per ottenere l’Agibilità postuma al contratto (pertanto trattandosi di semplice mancanza documentale), la cui risoluzione non potrebbe essere pronunciata, comparando importanza e gravità dell’omissione (rilevante alla luce di quanto previsto nell’art. 1477, c. 3 c.c.) in base al suo godimento, commerciabilità e specifiche esigenze del compratore dell’immobile.

Infatti l’Agibilità/Abitabilità infatti rientra comunque tra i documenti relativi alla proprietà e all’uso dell’immobile che devono essere messi a disposizione, ai sensi del suddetto art. 1477 comma 3, in quanto il possesso di tale documento è indispensabile per la piena fruizione dell’immobile.

Per ovviare da un punto di vista contrattuale, è possibile inserire fin dai contratti preliminari di vendita, o nei rogiti finali, una clausola espressa che esonera il promittente venditore (o venditore) dal consegnare/dotare o meno l’immobile di tale documento ponendo a carico del promissario acquirente (o acquirente) l’onere e costi per ottenere tale documento (Cass. Civ. Sez. II, n. 24308 del 30/09/2008).

 

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Carlo Pagliai

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