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Difformità edilizie emerse dopo il Compromesso e conseguenze

Sottacere le difformità edilizie dopo il Compromesso può impegnare ben 15 anni in tribunale con probabile esito di sconfitta.


Ha quindi senso provare ad aggirare la questione della regolarità urbanistica PRIMA del compromesso ?

Direi di no, scommetto che sei d’accordo.

Ok, se sei un proprietario di un’immobile e di mestiere NON ti occupi di immobili: è importante che tu sappia che in caso di compravendita il venditore ha notevoli responsabilità verso il compratore circa la sua regolarità urbanistica.

Ormai i compratori stanno diventando sempre più attenti ed esigenti; probabilmente a loro volta hanno già avuto problemi su altri immobili, o sabato scorso a cena in pizzeria hanno sentito da “suo cuggino” storie reali come questa, in cui usiamo nomi di fantasia:

nel settembre 2001 Giuseppe stipulò un preliminare di vendita con cui Marco promise loro un bell’appartamento di cinque stanze, per un prezzo di 440.000.000 lire e con 20.000.000 lire di caparra.

Peccato che nella realtà erano due distinti appartamenti frazionati senza alcun permesso edilizio.

Prima di presentarsi dal notaio il Sig. Giuseppe chiese la documentazione urbanistica, catastale e agibilità relativa a quanto promesso nella vendita perchè aveva anche lui notato questa “piccola” discordanza.

Marco si rifiutò di esibire la necessaria concessione edilizia relativa a quanto effettivamente realizzato come ristrutturazione abusiva.

Di fronte al rifiuto Giuseppe non si presentò alla stipula finale dal Notaio e chiese subito la risoluzione del contratto con restituzione della caparra doppia.

Ovviamente Giuseppe citò subito in giudizio Marco a partire dal novembre 2001.

Ti evito tutta la trafila di giurisprudenziale e vado dritto al sodo:
nel novembre 2015, dopo “soli” quattordici anni,  la Cassazione [1] ha riconosciuto l’inadempimento del promittente venditore Marco perchè l’immobile era stato materialmente suddiviso in due distinte unità senza concessione edilizia, ritenendo giusto il rifiuto a concludere la vendita finale da parte di Giuseppe.

Morale della favola: Marco ha dovuto restituire il doppio della caparra e saldare tutti i danni e spese legali a Giuseppe. 

La cosa interessante è che pochi mesi dopo l’inizio della causa Marco vendette l’immobile ad un altro soggetto, che iniziò e ottenne la sanatoria dal Comune:
questa regolarizzazione aggravò la posizione di Marco in tribunale perchè dimostrava l’incongruenza tra quanto promesso in vendita e quello realmente esistente.

Per Marco si è trattato del tipico caso di nullità formale “aliud pro alio” che rende incommerciabili certi immobili urbanisticamente non conformi, che espone a notevoli rischi il venditore e azzera i sogni del compratore.

Niente male, vero ?

I professionisti e agenzie affiliate al nostro network non operano come nel caso di Marco e verificano la corretta corrispondenza urbanistica tra quanto venduto e le pratiche edilizie dell’immobile come condizione necessaria per qualunque pubblicizzazione e proposte.

Se sei un venditore/compratoree vuoi evitare lo stesso errore di Marco, penso tu debba contattarci.

 


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Note:
[1] il caso è stato ricalcato su quello della sentenza di Cass. Civ. II num. 23497/2015;


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Carlo Pagliai

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