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La Due Diligence immobiliare come strumento di buona pratica

Conoscere per non litigare: questo messaggio potrebbe sintetizzare il successo di quel nuovo servizio di consulenza tecnica e legale che va sotto il nome di Due Diligence


di Massimo Teani

Oggi non c’è investitore straniero o altro importante acquirente di un immobile di alto valore che non faccia precedere l’atto d’acquisto da questo tipo di studio e di valutazione.

La D.D. consiste in concreto nel processo di indagine di un immobile che si effettua attraverso il confronto dello stato di fatto dell’immobile stesso con la documentazione urbanistico-edilizia ed ambientale ad esso relativa e le disposizioni normative vigenti – a seguito del reperimento di tutta la documentazione concernente l’immobile, ed il sopralluogo dei tecnici.

Si pensi ad esempio alla cessione di uno stabilimento industriale dismesso o di fabbricati residenziali realizzati da oltre trenta anni: in entrambi i casi è solo attraverso una completa D.D. che sarà possibile garantirsi da eventi negativi, quali l’insorgenza di obblighi di bonifica o la mancanza di titoli di abilitazione a costruire o certificati di usabilità.

In particolare, l’attività di due diligence affronta l’aspetto legale, urbanistico e fiscale.

La due diligence legale è diretta ad un generale controllo della conformità o della eventuale difformità di un immobile rispetto alla vigente normativa urbanistica ed ai titoli abilitativi ad esso relativi.

In relazione ai documenti necessari ai fini della verifica dello stato di fatto con lo stato documentale dell’immobile – in tale sede la verifica è basata sull’analisi dei documenti urbanistici (certificato di destinazione urbanistica, N.T.A. del P.R.G., N.T.A. del piano attuativo, etc.) e dei documenti edilizi (permesso di costruire, concessione in sanatoria, denuncia di inizio attività, certificato di agibilità, etc.).

La due diligence tecnica, invece, consiste nel riscontrare la rispondenza di un immobile, sotto il profilo strutturale ed impiantistico, alla normativa tecnica di settore.

Ulteriori documenti rilevanti necessari per effettuare un’efficace due diligence tecnica sono i documenti catastali (visura catastale), i documenti relativi agli impianti (certificazioni ISPELS, dichiarazione di conformità dell’impianto elettrico, libretti ascensori, certificato di prevenzione incendi) e i documenti relativi alla sicurezza ambientale (autorizzazione allo scarico acque, stoccaggio rifiuti, etc.).

L’analisi e il confronto dei documenti con lo stato di fatto, quindi, permette di formulare il giudizio di conformità/difformità dell’immobile ai requisiti prescritti dalla normativa vigente – risultando altresì importante il controllo della presenza di passività ambientali legate all’utilizzo sia attuale che passato di materiali pericolosi per l’ambiente e la salute.

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L’attività di due diligence risulta indispensabile sia per una corretta gestione del patrimonio immobiliare, sia per il suo trasferimento.

Difatti, ai fini di una regolare gestione del patrimonio immobiliare o di un edificio la due diligence individua le caratteristiche tecniche della proprietà e i vincoli gravanti su di essa, grazie alla quale è possibile avere la completa conoscenza dell’immobile; essa consente inoltre di:

  • determinare gli accantonamenti necessari alla manutenzione e agli adeguamenti legislativi;
  • individuare correttamente le responsabilità dei soggetti interessati;
  • suggerire le procedure per riportare l’immobile in condizioni ordinarie e di legittimità/conformità;
  • individuare azioni atte a garantire possibili risparmi fiscali.

Nell’ambito di un trasferimento del titolo di proprietà la due diligence evidenzia eventuali criticità che non permettono la trasferibilità, definisce il valore dell’immobile e ne facilita la compravendita riducendone i tempi, offrendo quindi importanti elementi per la valutazione complessiva della convenienza dell’operazione.

E’ peraltro evidente che questo nuovo tipo di attività consulenziale richiede che lo studio legale coinvolto possegga non solo la competenza specifica nel settore urbanistico-legale ma abbia anche sviluppato una metodologia organizzativa adeguata per fornire risposte qualificate ed in tempi compatibili con le esigenze della trattativa e per interagire adeguatamente con la rete dei soggetti pubblici e privati in grado di fornire il substrato informativo e documentale indispensabile per la valutazione giuridica finale.

 

GLOSSARIO ILLUSTRATIVO DELLA DUE DILIGENCE

 

DEFINIZIONE
E’ il processo di indagine di un immobile oggetto di una trattativa commerciale di compravendita.

PROCEDURA
– Il reperimento di tutta la documentazione concernente l’immobile, ed il sopralluogo dei tecnici.

– il confronto dello stato di fatto dell’immobile stesso con la documentazione urbanistico-edilizia ed ambientale ad esso relativa e le disposizioni normative vigenti

– Una verifica basata sull’analisi dei documenti urbanistici (certificato di destinazione urbanistica, N.T.A. del P.R.G., N.T.A. del piano attuativo, etc.) e dei documenti edilizi (permesso di costruire, concessione in sanatoria, denuncia di inizio attività, Scia, certificato di agibilità, etc.).

– controllo della conformità o della eventuale difformità di un immobile rispetto alla vigente normativa urbanistica ed ai titoli abilitativi ad esso relativi, nonché agli aspetti settoriali come vincoli e beni culturali.

– verifica tecnica consistente nella verifica della rispondenza di un immobile, sotto il profilo strutturale ed impiantistico, alla normativa tecnica di settore.

DOCUMENTI NECESSARI
I documenti rilevanti ai fini della due diligence tecnica sono i documenti catastali (visura catastale), i documenti relativi agli impianti (certificazioni ISPELS, dichiarazione di conformità dell’impianto elettrico, libretti ascensori, certificato di prevenzione incendi) e i documenti relativi alla sicurezza ambientale (autorizzazione allo scarico acque, stoccaggio rifiuti, etc.).

– I documenti necessari per la due diligence legale sono gli atti di provenienza, gli eventuali atti di mutuo stipulati dal proprietario ed ancora in corso, le visure della Conservatoria immobiliare, i contratti di affitto o le convenzioni in essere con soggetti terzi, tutta la documentazione relativa ad eventuali pendenze giudiziarie.

OBIETTIVI
l’attività di due diligence è indispensabile sia per una corretta gestione del patrimonio immobiliare che per il suo trasferimento; infatti:

  • definisce la proprietà e i vincoli che gravano su di essa e permette una completa conoscenza dell’immobile, determina gli accantonamenti necessari alla manutenzione e agli adeguamenti legislativi addossando correttamente le responsabilità.

RISULTATI
– suggerisce le procedure per riportare l’immobile in condizioni ordinarie, individua azioni atte a garantire possibili risparmi fiscali.

– Al momento della messa in vendita evidenzia eventuali criticità che non permettono la trasferibilità, definisce il valore dell’immobile e ne facilita la compravendita riducendone i tempi – offrendo, quindi, importanti elementi per la valutazione complessiva della convenienza dell’operazione.

– Previene eventuali controversie in sede di stipula di preliminare e di compravendita definitiva e successive contestazioni,

– Consente di fornire al potenziale acquirente dell’immobile tutta la documentazione necessaria per la propria valutazione commerciale.

– Consente di predisporre gli atti di compravendita (contratto preliminare, rogito notarile) in maniera più rapida, ottimizzando i tempi per il compimento delle operazioni immobiliari.



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