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Nuova forma di consulenza in sede di compravendita immobiliare

panoramiche toscana (1)


a cura di  Roberta Plumari  e  Carlo Pagliai


Un’analisi di mercato degli ultimi anni, accompagnata dall’osservazione attenta della mutazione di richiesta dei clienti ci ha portato a tratte delle conclusioni davvero importanti riguardanti il mercato immobiliare ed il panorama delle compravendite, soprattutto nell’ambito del mercato romano:

è aumentata notevolmente la richiesta di assistenza e consulenza alla compravendita da parte dell’acquirente privato.

Spesso quando il cliente deve acquistare un immobile si rivolge all’agenzia immobiliare come banca dati cui attingere per la ricerca dell’oggetto del desiderio.

Questo evidenzia che sul mercato ci sono delle esigenze non soddisfatte e dei bisogni impliciti che rappresentano per noi tecnici un’ottima opportunità di lavoro.
Negli Stati Uniti e nel Regno Unito la figura del mediatore immobiliare riveste il ruolo di consulente specialista, pagato o dal venditore o dall’acquirente e che per l’uno o per l’altro effettua la ricerca e gestisce la trattativa.
Il compenso, quando fa consulenza per l’acquirente, è in genere stabilito a monte come consulenza e può avere un bonus nel caso di trattativa con grande risparmio e beneficio per l’acquirente. Capite da soli che le cose funzionano diversamente e la tutela è di altro tipo.

Si pensi che ad oggi in Italia l’unico mediatore utilizzato dal cliente in Italia è proprio l’agente immobiliare, una figura professionale che spesso inizia il proprio lavoro a partire dall’incarico del venditore, (e ultimamente sempre più spesso da entrambi).

In alcuni casi nella vendita immobiliare l’acquirente può essere esposto a rischi economici notevoli.

Partiamo dalla principale lacuna ed ambiguità del mercato: come può un professionista o consulente che sia, assistere l’acquirente, mettere in luce eventuali irregolarità che potrebbero compromettere la conclusione dell’affare o gestire una trattativa sul prezzo se il suo compenso è fondato sulla conclusione della vendita e sul prezzo finale? E’ evidente che già nel meccanismo di base, anche fosse solo quello teorico, c’è qualcosa che non torna e che genera un grandissimo conflitto di interessi.

Sempre nella teoria abbiamo ancora un elemento di preoccupazione per chi compra un immobile: l’agenzia o agente immobiliare non è tenuto a dare all’acquirente garanzie circa la regolarità amministrativa, tecnica o urbanistica dell’immobile. Quindi l’ipotetico acquirente potrebbe tranquillamente trovarsi a fare offerte e ad impegnarsi per l’acquisto di un immobile abusivo, con irregolarità pendenti o conclamate o con ipoteche o pignoramenti.

Può infatti succedere che i compromessi o preliminari di vendita siano stilati su modelli scarni e semplicistici che impegnano l’acquirente senza tutelarlo e in assenza di clausole condizionanti e sospensive della regolarità dell’immobile sotto i diversi aspetti tecnici.

E questa è ancora la teoria…

Nella pratica può succedere di imbattersi in soggetti che svolgono il ruolo di mediatore non sufficientemente preparati e aggiornati sulla complessa normativa catastale, urbanistica e civile afferente agli immobili.

Per non parlare delle valutazioni degli immobili: spesso alcuni operatori si limitano a formulare valutazioni “commerciali” del bene improntate sull’equazione domanda-offerta, senza però tenere di conto di tutti i coefficienti di deprezzamento riguardanti la microzona e le condizioni dettagliate dell’immobile.

Questo da luogo ad una valutazione sempre molto più alta del valore reale stabilito dall’OMI, cosa che in passato ha contribuito a far crescere il fenomeno della cosiddetta bolla immobiliare.

Questa considerazione suggerisce di richiedere all’agente immobiliare, prima di effettuare l’acquisto o preliminare, una copia sottoscritta della Scheda di valutazione dell’immobile; in assenza di essa vi è il rischio di vedere applicati i tradizionali criteri di valutazione “commerciale” dell’immobile, spesso codificati da organizzazioni private del settore e senza pretesa di valore legale.

Per questa serie di motivi e per la richiesta sempre crescente crediamo sia giunto il momento di introdurre un servizio a tutto tondo che affianchi il cliente in una fase tanto delicata quanto complessa.

Il servizio offre una consulenza a 360 ° sugli aspetti giuridici, tecnici e pratici per condurre il cliente venditore e acquirente attraverso tutte le fasi della compravendita di un immobile a partire dall’immissione sul mercato, per far sì che sia un grande affare a scanso di imprevisti e spiacevoli conseguenze.

Un team di tecnici, architetti, geometri, avvocati e operatori del settore verificano la regolarità del bene, verificano le condizioni impiantistiche, strutturali e di finitura, gestiscono la trattativa sia a livello economico che legale tutelando così in maniera completa il cliente.

Si sottolinea che i costi per un’indagine immobiliare non possono essere di gran lunga inferiori alle provvigioni versate a chi fa mediazione immobiliare, soprattutto paragonando le rispettive responsabilità connesse.

 

Se hai bisogno di assistenza prima, durante e dopo la trattativa, puoi contattarci:
 

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Carlo Pagliai

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