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Regolarità urbanistica, tra Preliminare e rogito definitivo di vendita

La questione delle conseguenze della compravendita di immobili affetti da irregolarità urbanistiche non sanate o non sanabili è stata finora risolta dalla giurisprudenza sul piano dell’inadempimento.

Una splendida veduta notturna di Roma


 

di Carlo Pagliai

La giurisprudenza non segue un orientamento unanime circa la nullità sostanziale e formale degli atti definitivi di vendita immobiliare

Analizziamo le risultanze che emergono dalla sentenza di Cass. Civ. II  n. 150729/2015 pubblicata il 28 luglio 2015.

La Cassazione Civile sez. II con sentenza emessa il 22 novembre 2012 n. 20714 ha affermato che, in tema di vendita di immobili, il disposto dell’art. 40 della legge 28 febbraio 6 1985, n. 47, consente la stipulazione ove risultino presentata l’istanza di condono edilizio e pagate le prime due rate di oblazione, esigendo che la domanda in sanatoria abbia i requisiti minimi per essere presa in esame dalla P.A. con probabilità di accoglimento, occorrendo, quindi, l’indicazione precisa della consistenza degli abusi sanabili, presupposto di determinazione della somma dovuta a titolo di oblazione, nonché la congruità dei relativi versamenti, in difetto delle quali il promittente venditore è inadempiente e il preliminare di vendita può essere risolto per sua colpa.

Nello stesso ordine di idee la sentenza di Cass. Civ. II 19 dicembre 2006 n. 27129 ha affermato che in caso di preliminare di vendita di immobile costituisce inadempimento rilevante, tale da giustificare il recesso dal contratto del promittente acquirente e la restituzione del doppio della caparra versata, il comportamento del promittente alienante che prometta in vendita un immobile abusivo per il quale non esiste alcuna possibilità di regolarizzazione.

Ancora più esplicitamente la medesima corte con sentenza 24 marzo 2004 n. 5898 ha affermato che il difetto di regolarità sostanziale dell’immobile sotto il profilo urbanistico non rileva di per sé ai fini della validità dell’atto di trasferimento, trovando rimedio nella disciplina dell’inadempimento contrattuale.

Costituisce inadempimento rilevante tale da giustificare il recesso dal contratto del promittente acquirente il comportamento del promittente alienante che prometta in vendita un immobile abusivo per il quale non esiste alcuna possibilità di regolarizzazione.

In tale ottica è stata esclusa la nullità dei contratti aventi ad oggetto immobili, nel caso in cui la dichiarazione degli estremi dei titoli edilizi esista ma non sia conforme al vero, prevista dagli artt. 17 o 40 della legge n. 47 del 1985.

La recentissima sentenza 5 luglio 2013 n. 16876 di Cassazione, pur ritenendo  interessante la tesi della c.d. nullità sostanziale, ha affermato che i canoni normativi dell’interpretazione della legge non consentono di attribuire al testo normativo un significato che prescinda o superi le espressioni formali in cui si articola; inoltre non può non essere considerato il fatto che i casi di nullità previsti dalla norma indicata sono tassativi e non estensibili per analogia, mentre la nullità prevista dall’art. 40 in discorso è costituita unicamente dalla mancata indicazione degli estremi della licenza edilizia, ovvero dell’inizio della costruzione prima del 1967.

In precedenza la sentenza 7 dicembre 2005 n. 26970 (che cita come conforme la sentenza 24 marzo 2004 n. 5898, la quale peraltro si è occupata della nullità prevista dall’art. 15, settimo comma, 1. 28 gennaio 1977, n. 10) aveva affermato che la nullità prevista dagli artt. 17 e 40, cit., assolve la sua funzione di tutela dell’affidamento sanzionando specificamente la sola violazione di un obbligo formale.

Si tratta infatti dell’obbligo posto in capo al venditore al fine di porre l’acquirente di un immobile in grado di conoscere le condizioni del bene acquistato e di effettuare gli accertamenti sulla regolarità del bene attraverso il confronto tra la sua consistenza reale e quella risultante dalla concessione edilizia ovvero dalla domanda di concessione in sanatoria.

Alla rigidità della previsione consegue che, come non può essere attribuita alcuna efficacia sanante all’esistenza della concessione o sanatoria che non siano state dichiarate nel contratto di compravendita di un immobile, così, in presenza della dichiarazione, nessuna invalidità deriva al contratto dalla concreta difformità della realizzazione edilizia dalla concessione o dalla sanatoria e, in generale, dal difetto di regolarità sostanziale del bene sotto il profilo del rispetto delle norme urbanistiche.

La sentenza 18 settembre 2009 n. 20258, dopo avere espressamente affermato che nessuna invalidità deriva al contratto dalla difformità della realizzazione edilizia rispetto alla licenza o alla concessione, e in generale, dal difetto di regolarità sostanziale del bene sotto il profilo del rispetto delle norme urbanistiche, ha poi aggiunto che la nullità assoluta ai sensi dell’art. 1418 cod. civ. stabilita dalla legge n. 47 del 1985, art. 40, riguarda gli atti di trasferimento immobiliari relativi a costruzioni risultanti non in regola con la normativa edilizia per mancanza della concessione edilizia ovvero della concessione in sanatoria e mira ad attrarre nella comminatoria di nullità (o, trattandosi di giudizio volto ad ottenere una sentenza di trasferimento coattivo ex art. 2932 c.c., nell’impedimento alla pronuncia sostitutiva del negozio non concluso) i casi riguardanti immobili costruiti in maniera così diversa dalla previsione contenuta nella licenza o nella concessione da non potere essere ricondotti alla stessa.

La sentenza 5 aprile 2001 n. 5068, dopo avere premesso che l’art. 40, cit., non impone anche la verifica della conformità delle opere realizzate al progetto approvato dalla p.a., poiché il precetto e la relativa sanzione sono stati previsti esclusivamente per l’ipotesi della mancata indicazione della concessione edilizia, aggiunge che, mentre la norma in esame vuol evitare l’ipotesi, agevolmente accertabile anche in sede di stipula, di negoziazione di beni immobili realizzati senza concessione edilizia, per l’altra ipotesi, accertabile solo a seguito di verifiche dei competenti organi tecnici della p.a.; in tale ipotesi l’ordinamento non resta indifferente, reagendo con applicazione di sanzioni di diversa natura, e solo quando, essendo stata accertata già la difformità, nell’atto concernente il bene realizzato in difformità non siano stati indicati, ai sensi dello stesso art. 40, secondo comma, gli estremi della concessione in sanatoria, anche con la sanzione di nullità.

Lo stesso può dirsi per la sentenza 15 giugno 2000 n. 8147, per la quale l’indicazione degli estremi della concessione sarebbe preclusa nel caso in cui tale concessione manchi: per tale via l’irregolarità dell’immobile finisce per riflettersi sulla validità del negozio giuridico che lo riguarda.

In definitiva l’irregolarità dell’immobile non rileva di per sé, ma solo in quanto preclude la conferma dell’atto.

Si può, infatti, osservare che, da un lato, l’irregolarità urbanistica del bene non impedisce che nell’atto di alienazione ne venga attestata, contrariamente al vero, la regolarità, e che, dall’altro, nell’ottica della nullità formale, la irregolarità urbanistica del bene non impedisce la conferma dell’atto nullo per la mancata indicazione degli estremi della concessione attraverso la successiva loro falsa indicazione.

La sentenza di Cass. Civ. II  n. 150729/2015 ritiene che tali contratti siano da considerare nulli, giustificando con considerazioni sia logiche che basate sulla stessa formulazione dell’art. 40, cit. 2.2.1.

Se lo scopo perseguito dal legislatore fosse stato quello di rendere incommerciabili gli immobili non in regola dal punto di vista urbanistico, sarebbe del tutto in contrasto con tale finalità la previsione della nullità degli atti di trasferimento di immobili regolari dal punto di vista urbanistico o per i quali è in corso la pratica per la loro regolarizzazione per motivi meramente formali, consentendo, invece, il valido trasferimento di immobili non regolari, lasciando eventualmente alle parti interessate assumere l’iniziativa sul piano dell’inadempimento contrattuale.

Addirittura si potrebbe prospettare la possibilità per le parti di eludere consensualmente lo scopo perseguito dal legislatore stipulando il contratto e poi immediatamente dopo concludendo una transazione con la quale il compratore rinunzi al diritto a far valere l’inadempimento della controparte.

Sempre sotto il primo profilo non si può non considerare che il legislatore, con la legge n. 47 del 1985, ha inteso prevedere un regime più severo di quello previsto dall’art. 15 della legge n. 10 del 1977, il quale stabiliva la nullità degli atti giuridici aventi per oggetto unità edilizie costruite in assenza di concessione ove da essi non risultasse che l’acquirente era a conoscenza della mancata concessione.

Tale inasprimento, invece, sarebbe da escludere ove per gli atti in questione all’acquirente dovesse essere riconosciuta la sola tutela prevista per l’inadempimento.

Per quanto riguarda la lettera della legge, poi, l’art. 40, secondo comma, della legge n. 47 del 1985 stabilisce che gli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali relativi ad edifici o loro parti sono nulli e non possono essere rogati se da essi non risultano, per dichiarazione del venditore, gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria ai sensi dell’art. 31 ovvero se agli stessi non viene allegata la copia per il richiedente della relativa domanda, munita degli estremi della avvenuta presentazione, ovvero copia autentica di uno degli esemplari della domanda medesima e non siano indicati gli estremi dell’avvenuto versamento delle prime due rate dell’oblazione.

La formulazione della normativa non è esauriente e lascia margini interpretativi variabili circa il carattere di nullità

La non perfetta formulazione della disposizione in questione consente tuttavia di affermare che dalla stessa è desumibile il principio generale della nullità (di carattere sostanziale) degli atti di trasferimento di immobili non in regola con la normativa urbanistica, cui si aggiunge una nullità (di carattere formale) per gli atti di trasferimento di immobili in regola con la normativa urbanistica o per i quali è in corso la regolarizzazione ove tali circostanze non risultino dagli atti stessi.

Significativa appare, poi, la formulazione del terzo comma dell’art. 40, cit., in base al quale se la mancanza delle dichiarazioni o dei documenti rispettivamente da indicarsi o da allegarsi (ai sensi del comma precedente) non sia dipesa dall’insussistenza della licenza o della concessione o dalla inesistenza della domanda di concessione in sanatoria al tempo in cui gli atti medesimi sono stati stipulati essi possono essere confermati anche da una sola delle parti mediante atto successivo, redatto nella stessa forma del precedente, che contenga la menzione omessa o al quale siano allegate la dichiarazione sostitutiva di atto notorio o la copia della domanda indicata nel comma precedente.

La previsione che la conferma, la quale esclude la sanzione della nullità, può operare solo se la mancanza delle dichiarazioni o dei documenti contemplati non sia dipesa dall’insussistenza della licenza o della concessione o dalla inesistenza della domanda di concessione in sanatoria al tempo in cui gli atti medesimi sono stati stipulati, non avrebbe senso se tali atti fossero ab origine validi, ferma restando la responsabilità per inadempimento del venditore.

Un preliminare di vendita può non essere valido se ha per oggetto la stipula di un atto definitivo nullo per contrarietà alla legge.

Una volta chiarito tale punto, non può non pervenirsi alla affermazione della nullità di un contratto preliminare che abbia ad oggetto la vendita di un immobile irregolare dal punto di vista urbanistico.

Il fatto che l’art. 40, secondo comma faccia riferimento agli atti di trasferimento definitivi cioè agli atti che hanno una efficacia reale immediata rispetto al contratto preliminare di natura semplicemente obbligatoria, non esclude dal punto di vista logico che non possa essere valido il contratto preliminare il quale abbia ad oggetto la stipulazione di un contratto nullo per contrarietà alla legge.

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Carlo Pagliai

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