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Ruolo del notaio negli atti di compravendita immobiliare

In questo sito spesso si è affrontato il tema della commerciabilità e della conformità urbanistica degli immobili relativa agli atti di trasferimento meglio noti come rogiti notarili.

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Il notaio rogante l’atto di compravendita svolge un preciso ruolo previsto dalla legge affinché  la proprietà di un immobile sia trasferita e trascritta da una parte venditrice alla parte acquirente.

di Fabio Squassoni, avvocato

Il ruolo del notaio ha natura di terzietà tra le parti nel negozio giuridico di trasferimento. È fuori discussione che la percezione del ruolo del notaio da parte dei cittadini sia quella del testimone dello Stato, per la quale chiunque attribuisce la massima fiducia nei confronti del notaio ai fini del corretto raggiungimento del risultato connesso all’atto di compravendita immobiliare.

E’ noto che sul notaio rogante atti di trasferimento immobiliare gravano una serie di responsabilità previste dalla legge, come ad esempio accertare l’identità delle parti comparenti all’atto, la loro volontà a procedere alla stipula e svolgere le formalità di legge quali raccolta delle dichiarazioni poste a carico delle parti contraenti.

Meno noto per l’uomo comune è che il notaio non ha soltanto funzione di certificatore delle dichiarazioni delle parti, limitata ad accertarne il contenuto e a trasfonderlo nell’atto, ma anche quella, ben più importante, di garante e interprete della validità delle loro scelte negoziali.

Ne consegue che gli obblighi del notaio hanno contenuto sostanziale oltreché formale e ad essi (o, meglio alla loro omissione) sono collegate pesanti responsabilità anche sul piano penale.

Lo ha riaffermato da ultimo la Sezione V Penale della Cassazione nella sentenza n. 50668 del 28.11.2016, in cui è stata confermata la condanna di un notaio per il delitto di falso ideologico commesso dal pubblico ufficiale in atti pubblici (violazione dell’art. 479 c.p.) per aver attestato in un atto pubblico di compravendita immobiliare la sussistenza, in capo al venditore, del diritto di proprietà esclusiva del bene venduto, anziché un diritto di comproprietà, come invece successivamente accertato.

Il notaio rogante svolge un preciso ruolo previsto dalla legge affinché  la proprietà di un immobile sia trasferita e trascritta da una parte venditrice alla parte acquirente.

Secondo la sentenza in parola, che richiama l’orientamento della medesima sezione V penale (sentenza n 24972/2012), nonché i principi circa la funzione del notaio enucleati dalle sezioni civili, la prestazione d’opera del notaio, in virtù dell’articolo 47 della legge notarile, non si riduce al mero accertamento della volontà delle parti, ma si estende alle attività preparatorie e successive, onde assicurare la certezza dell’atto da rogare e il conseguimento del suo scopo tipico, di guisa che la prestazione di detto pubblico ufficiale – quale garante e interprete della validità delle scelte negoziali delle parti – riveste una funzione non solo di mezzi ma anche di risultato.

Questo in ragion del fatto che la funzione dell’atto pubblico di compravendita non si restringe unicamente a quella di provare l’avvenuta libera manifestazione di volontà dei contraenti ma si estende anche e soprattutto a quella di provare la verità di tali manifestazioni e la giuridica disponibilità da parte del venditore del bene che si dichiara di cedere.

Nella medesima sentenza si precisa, in termini più generali, richiamando orientamento fissato dalle Sezioni Unite (Cass. S.U. 7827/2005 e 35488/2007) e seguito da conformi decisioni a sezioni singole, che, in tema di falso documentale, anche nell’atto dispositivo, che consiste in una manifestazione di volontà e non nella rappresentazione o descrizione di un fatto,  è configurabile la falsità ideologica in relazione alla parte descrittiva in essa contenuta e, più precisamente, in relazione all’attestazione, non conforme a verità, dell’esistenza di una situazione costituente un presupposto indispensabile, anche se implicito, del compimento dell’atto.

Ne consegue che rivestono rilevanza penale le false dichiarazioni – in sede di rogito notarile – del venditore in ordine alla proprietà del bene ceduto, in quanto la titolarità della proprietà costituisce presupposto indefettibile del trasferimento e quindi dell’esplicarsi della funzione stessa del rogito (Cass. Pen. 24972/2012).

Su questi presupposti, nella sentenza in parola la Corte giunge dunque ad affermare che, in sede di rogito notarile sul tema di falso documentale o in caso di falsa dichiarazione del venditore in ordine alla proprietà del bene, è pienamente configurabile in capo al notaio – salvo ogni accertamento in ordine all’elemento soggettivo -, la responsabilità penale per omesso impedimento della falsa e rilevante dichiarazione del venditore, con integrazione, in capo al pubblico ufficiale, dell’ipotesi criminosa di cui all’art. 479 cod. pen.

la funzione dell’atto pubblico di compravendita non si restringe unicamente a quella di provare l’avvenuta libera manifestazione di volontà dei contraenti

Peraltro, secondo l’orientamento richiamato (Cass. Pen. Sez. V sent. n. 24972/2012), il riconoscimento di responsabilità penale del notaio non è scevro di conseguenze anche per il privato venditore autore della falsa dichiarazione che, trovandosi in concorso con il pubblico ufficiale, per effetto del disposto dell’art. 117 c.p., subisce il mutamento del titolo di reato per la propria condotta da falso ideologico commesso dal privato in atto pubblico (art. 483 c.p., punito con pena edittale della reclusione fino a due anni) a falso ideologico commesso dal pubblico ufficiale nell’atto pubblico (art. 479 c.p., punito con pena edittale della reclusione da uno a sei anni nella forma meno grave), seppur con il contemperamento delle riduzioni di pena previste dal medesimo art. 117.

Da ultimo va aggiunto che, in linea con questo orientamento, si pone anche la decisione di legittimità che – con specifico riferimento alla falsa dichiarazione della parte contraente di una compravendita immobiliare, in ordine alla conformità dell’immobile alla concessione edilizia (falsità nella fattispecie ignorata dal notaio rogante) -, ha ritenuto integrato il reato di falso ideologico commesso dal privato in atto pubblico di cui all’art. 483 cod. pen., così confermando che l’atto è destinato a provare la verità anche del presupposto indispensabile di esso, rappresentato in quel caso dalla corrispondenza dell’immobile agli estremi della concessione edilizia.

Testo sentenza Cass. Pen. sez. 5 n. 50668/2016

 

This Post Has 2 Comments
  1. E per gli aspetti civilistici? Per esempio: il notaio accerta che in atto una compravendita immobiliare venga pagata parte in denaro e parte con altro immobile (datio in solutum), non riconosciuto successivamente dall’Agenzia delle Entrate con accertamento e sanzione pari al 100% del valore dell’imposta dovuta e non dichiarata dal notaio stesso. Quali sono le responsabilità del notaio rogante? Ci sono precedenti cui potersi riferire?
    Grazie per ogni eventuale aiuto

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