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Sapevi che in Italia vige una strana consuetudine nella compravendita immobiliare ?

Sapevi che in Italia  vige una strana consuetudine di cessione immobiliare che tralascia all’ultima fase le verifiche urbanistiche dell’oggetto di vendita?


Solitamente le transazioni immobiliari avvengono secondo questo tradizionale schema:

•  Compravendita senza agenzie immobiliari:

  1. Pubblicazione annuncio immobiliare;
  2. Contrattazione tra venditore e potenziale acquirente;
  3. Redazione di un preliminare di vendita (compromesso), in genere dal Notaio;
  4. Preparazione documenti richiesti dal notaio;
  5. Ricerca e acquisizione documenti (planimetrie catastali, visure, pratiche edilizie);
  6. Stipula atto notarile finale;

•  Compravendita con agenzie immobiliari:

  1. Conferimento incarico agenzia, definizione prezzo e pubblicazione sui portali;
  2. Ricezione e comunicazione di proposta irrevocabile all’acquisto;
  3. Accettazione della proposta, che diviene quindi compromesso;
  4. Ricerca documenti per vendita finale: l’agenzia a volte consiglia al venditore un Professionista;
  5. Stipula atto notarile finale;

•  Erogazione mutuo bancario per acquisto immobiliare:

  1. richiesta allo sportello e avvio istruttoria;
  2. l’istituto di credito invia un perito per stima;
  3. sopralluogo del perito e deposito perizia stima;
  4. erogazione con stipula notarile;

In molti altri casi avviene più o meno così: la verifica dell’effettiva consistenza dell’immobile, sia sul piano urbanistico che edilizio, avviene negli ultimi passaggi, trattata come fosse la Cenerentola dell’intero percorso.


Considerato l’italico vizietto di effettuare abusi e difformità edilizie perchè i “burocrati cattivoni” non gli fanno realizzare quella veranda di “soli trenta mq” in zona vincolata, è abbastanza alta la probabilità di imbattersi in immobili non pienamente conformi e privi di legittimazione urbanistica.

Non si capisce infatti questa frequente leggerezza di attenzione nella compravendita immobiliare, assistendo invece a molta più attenzione (e diffidenza) nell’acquisto di un telefonino o una lavastoviglie.

Spesso, troppo spesso, da professionista sono stato contattato da venditori e compratori quando ormai era troppo tardi 

ovvero dopo la firma del compromesso quando erano infatti emerse irregolarità di vario tipo come ad esempio:

  • abusi e difformità edilizie
  • porzioni non sanate
  • edifici non deruralizzati
  • destinazioni d’uso non corrispondenti
  • assenza di Agibilità/Abitabilità
  • condoni edilizi ancora da rilasciare
  • planimetrie catastali incoerenti
  • impianti pericolosi o privi di conformità/rispondenza
  • divergenze con atti notarili di provenienza
  • servitù attive e passive non definite
  • contenziosi condominiali attivi
  • confini catastali non congruenti
  • immobili “fantasma”
  • impianto acque di scarico fuori norma
  • ecc ecc ecc….

Per ognuna di queste categorie abbiamo scritto diversi articoli relativi a casi reali avvenuti durante lo svolgimento della mia professione.

In rarissimi casi gli accordi presi vengono interrotti col semplice straccio delle proposte firmate, mentre nella stragrande maggioranza dei casi la questione è finita dritta in tribunale con richieste danni, risoluzioni dei patti presi, o restituzione della caparra doppia.

Tra i possibili effetti collaterali che forse non conosci perfino il rischio che all’immobile oggetto di vendita gli possa essere perfino “registrato sopra” l’avvio del contenzioso, con tutte le fastidiose limitazioni derivanti dalla “trascrizione della causa su immobile” che la bloccherebbe per anni.

COMPRAVENDITA CONFORME®  propone un modello più virtuoso, consapevole e trasparente per effettuare un trasferimento immobiliare con serenità.

Il nostro processo di vendita, al contrario di quanto hai appena letto sopra, anticipa la verifica immobiliare come condizione necessaria per avviare la commercializzazione dell’immobile.

Tutte le informazioni ed elaborati attinenti l’immobile da un punto di vista urbanistico, impiantistico, catastale, ecc, vengono raccolte nel nostro speciale LIBRETTO D’IMMOBILE, un vero fascicolo contenente le informazioni rilevanti e per verificare le eventuali criticità da risolvere.

Qualora emergessero irregolarità, i nostri tecnici professionisti convenzionati ti assisteranno nel necessario processo di regolarizzazione: questi professionisti non sono ” quelli che fanno le Certificazioni energetiche a 30 euro “, al contrario hanno frequentato i nostri corsi di formazione e aggiornamento in materia di commerciabilità, legittimazione e conformità urbanistica, e i relativi test di selezione valutativa.

La verifica preventiva e l’eventuale regolarizzazione, rispetto ad un mercato immobiliare ormai saturo, daranno un indiscutibile VALORE AGGIUNTO al tuo immobile, vediamo assieme i seguenti benefici

per il venditore:

  • sicurezza nella transazione;
  • pochi margini di trattativa del prezzo;
  • immobile differenziato a minor rischio;

Per il compratore:

  • sicurezza nell’acquisto;
  • consapevolezza della fattibilità dei successivi interventi;
  • conoscenza dei vincoli su di esso;

Per l’istituto di credito:

Giunto allo stadio di regolarità, l’immobile potrà avviarsi a passi spediti verso una serena compravendita o locazione.

Se anche tu vuoi usufruire degli indiscutibili benefici del nostro network COMPRAVENDITA CONFORME® , l’unico in grado di offrirti una vasta gamma di specifiche prestazioni e consulenze, non esitare a scriverci per un contatto o preventivo.

Un caloroso saluto e, ancora un benvenuto tra noi.

Carlo Pagliai, ingegnere urbanista

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Carlo Pagliai

http://www.studiotecnicopagliai.it/chi-sono/

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