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Valorizzazione del patrimonio edilizio esistente

Molti parlano di limitare cementificazione consumo del suolo. Alternativa? Recuperare l’edificato esistente.

opera di Pasqualino Salvarelli, particolare.


 

 

di Massimo Teani

 

 


Per poter recuperare il Patrimonio Edilizio esistente, come da normativa, si rende necessario presentare pratiche amministrative (permesso a costruire, Scia, ex DIA, ecc…) a seconda delle categorie di intervento

In ogni caso si rende necessario determinare la conformità dell’immobile oggetto di intervento, ovvero certificare la regolarità edilizia degli immobili oggetto di intervento, che in molti casi non è possibile certificare neppure per “lievi difformità”.

Il problema non è stato adeguatamente affrontato dalla Politica nazionale

INFATTI oggi nel presentare qualsiasi pratica edilizia è necessario che il tecnico incaricato “asseveri” la conformità urbanistica amministrativa dello stato di fatto dell’immobile “oggetto” di trasformazione, ristrutturazione, ecc.

La ricerca analitica della “conformità” deve essere riferita a far data dall’anno 1942 (legge urbanistica Fondamentale n. 1150/42) in poi ed anche prima in alcuni casi, laddove esisteva un previgente Piano regolatore disponente l’obbligo di abilitazione.

Sarebbe interessante poter promuovere la risoluzione di aspetti tecnici-legali-amministrativi legati alle conformità urbanistiche dei beni immobili, che nella gran parte dei casi (OLTRE il 90%) creano problemi all’effettiva commercializzazione.

Ma oggi in Italia esistono “N” leggi urbanistiche per NUMERO “n” di Regioni, che creano disparità tra cittadini italiani.

Nella pratica operativa in molti casi ci si trova a non poter asseverare la conformità urbanistica anche per lievi differenze:

Esempio :  PERMESSO ORIGINARIO = dimensioni in pianta ml. 10 x ml. 10 x h. 4,00 mt.
                       SITUAZIONE ESISTENTE = dimensioni in pianta ml. 10,30 x ml. 10,50 x h. 4,30 mt.

Può presentarsi il caso in cui non possa essere resa la conformità urbanistica, anche se esiste l’abitabilità, creando le condizioni per liti tra contraenti.

Altri casi di esempio:

Acquisizione del bene per successione – (vecchio immobile dei nonni – permesso rilasciato, con abitabilità, ma con le lievi difformità ) il bene “per mortis causa” può circolare e paga le imposte (successione, ici, tributi ecc); l’erede, una volta accettata l’eredità, nel caso di richieste amministrative per l’esecuzione di interventi sull’immobile si trova nell’impossibilità di poter far asseverare la conformità e conseguentemente di NON poter vendere il bene immobile, oltre a NON poter eseguire opere edili di trasformazione se non dopo aver regolarizzato le opere difformi.

La “difformità” può in alcuni casi essere “sanata” provvedendo alla presentazione di una richiesta di accertamento di conformità (per es. Toscana ex art. 209 LR n. 65-2014) che, in molti casi, non può essere applicata per la mancanza della doppia conformità agli strumenti urbanistici (al momento della realizzazione dell’opera e al momento della presentazione della domanda). 

Purtroppo a distanza di decenni la doppia conformità è pressoché impossibile che possa sussistere e quindi si aprono altri scenari normativi, ovvero la rimessa in pristino delle opere difformi se possibile e/o in alternativa l’applicazione della fiscalizzazione della sanzione in caso di impossibilità di poter procede al ripristino delle opere difformi.

Risultato: l’immobile non è conforme e non è commercializzabile.

Tale situazione ferma in pratica l’intervento e la conseguente attività connessa di indotto economico :

  1. eventuale atto di compravendita (acquisto, investimento, atto notarile, ecc);
  2. attività tecnico legale (progettazione, contratti di appalto ecc.);
  3. intervento edile (impresa, fornitori, installatori ecc.);
  4. finanziamento e mutuo;
  5. altre iniziative immobiliari;

Risultato: blocco e/o rallentamento dello sviluppo economico di un settore portante della ns. economia reale

In altri casi, laddove vi sia il vincolo paesaggistico – nel caso di aumenti di superfici e volumi – l’autorità amministrativa competente non può prendere in considerazione l’accertamento della compatibilità paesaggistica, (art. 167 comma 4 Decreto Legislativo 22 gennaio 2004, n.42 e ss.mm.ii).

Teniamo conto che molte regioni, tra cui la Toscana, sono presenti un’infinità di vincoli. 

A mio parere, considerato che l’art. 167 comma 4 è stato sostituito dall’art. 27 del d.lgs. n. 157 del 2006), gli aumenti di volumi e superfici eseguiti prima della sostituzione dell’articolo, potrebbero ottenere a posteriori la compatibilità paesaggistica a sanatoria, considerato che la mancata previsione di un divieto poteva dar luogo al favorevole rilascio di un parere positivo. 

L’eventuale applicazione di Norme in alternativa all’accertamento di conformità NON applicabile

Per le difformità riscontrate, non potendo essere sanabili con Accertamento di conformità (per mancanza della doppia conformità agli strumenti urbanistici (al momento della realizzazione dell’opera e al momento della presentazione della domanda), e che, per ragioni tecniche oggettive, non potessero essere demolite in quanto si arrecherebbe pregiudizio alla parte eseguita in conformità, la misura repressiva alternativa, sul piano sanzionatorio, rimarrebbe quella derivante dall’applicazione dell’ex art. 34 comma 2  D.P.R. 380/2001 – art.  206 bis L.R. Toscana 65/2014 (per opere eseguite su Immobili residenziali anteriori al 17 marzo 1985 ) e art. 206 L.R. Toscana 65/2014 (per opere eseguite su tutti gli altri Immobili residenziali post 17 marzo 1985 e NON residenziali anteriori e post al 17 marzo 1985). 

La “fiscalizzazione” dell’abuso in luogo della demolizione sarebbe dunque – in linea di principio –assolutamente legittima, se non addirittura opportuna e idonea a giustificare il sacrificio dell’interesse a mantenere così com’è il fabbricato secondo l’affidamento che, di fatto, il lungo tempo decorso ha determinato.

La fiscalizzazione è peraltro la procedura cui l’Amministrazione deve obbligatoriamente attenersi nella definizione di pratiche edilizie per le quali non sia stata richiesta o non sia accoglibile l’istanza di sanatoria proposta dal privato e, parimenti, non sia attivabile il rimedio dell’ordine di demolizione.

Con ciò il Comune assolverebbe al proprio obbligo di controllo sull’attività edilizia ex art. 27 DPR 380/2001.

Anche sotto l’aspetto politico locale, l’Amministrazione trarrebbe un indubbio vantaggio, in quanto l’applicazioni di sanzioni ragionevoli (per questa tipologia di difformità) consentirebbe di avere più pratiche e incassare cifre importanti in ordine alla quantità di pratiche, oltre a rilanciare la micro attività edilizia di recupero del patrimonio edilizio esistente.

Il patrimonio edilizio esistente diverrebbe un potente volano di sviluppo economico

Contrariamente a quanto sta accadendo, la valorizzazione del patrimonio esistente riamane pressoché fermo, in quanto attualmente la fiscalizzazione delle sanzioni, per come determinate, comporta esborsi di somme irragionevoli che di fatto impediscono (per mancanza di ulteriori risorse) la possibilità ai soggetti privati di poter eseguire l’opera di ristrutturazione.

IN OGNI CASO Appare evidente CHE SI RENDE NECESSARIO una previsione di risoluzione (legislativa, normativa, ecc.) tipo “sanatoria giurisprudenziale o di altra nomenclatura” che consentirebbe quindi di poter risolvere i determinati problemi tecnici, legali ed amministrativi, che incidono sugli aspetti economici e di sviluppo. 

Un consistente parte dell’edificato esistente sarebbe recuperato, nel momento di intervento, sotto il profilo amministrativo, economico e sociale.

Da ultimo, non per grado di importanza, anche le nuove pianificazioni urbanistiche (a difesa del suolo), potrebbero essere effettivamente IMPRONTATE al recupero dell’esistente, che per i casi illustrati, non potrebbero essere attuate.

Si eviterebbero contenziosi e si avvierebbero politiche di sviluppo economico, recuperando tra l’altro un patrimonio edilizio con prestazioni inadeguate rispetto a quelle necessarie.

Poche norme, meno burocrazia, più garanzia e trasparenza da una parte, più fiducia e rispetto delle norme dall’altra.

L’idea potrebbe essere quella di promuovere una legge di “sanabilità perpetua – giurisprudenziale” per i beni ante ’83 (primo termine della sanabilità con l’entrata in vigore della prima legge sul condono edilizio) o ante ‘94 (secondo termine della sanabilità che riaprì i termini della prima legge sul condono), stabilendo oblazioni “sostenibili” differenziate in base ai riferimenti temporali, per regolarizzare le difformità “anche sostanziali”, con una diversa parametrizzazione di oblazione per difformità accettabili – prevedere un’eventuale casistica :

  1.  per gli aumenti di superfici e volumi esistenti in termini percentuali (%) di quanto concessionato, con limiti max;
  2. per la diversa ubicazione nel lotto ecc.; 

Ciò potrebbe essere ottenuto con la redazione di regolamenti edilizi che prevedano tolleranze nelle misure in termini percentuali, stabiliti da norme nazionali – regionali, ecc.) , oppure l’ipotetica riapertura dei termini dell’originaria legge 47/85 – con riparametrizzazione delle oblazioni e tipologie di difformità (- solo “abusi” minori entro determinate percentuali  di superficie e volumi, cambio di destinazioni ecc.,  comunque da concordare ai vari livelli legislativi ….  ecc. ecc. ) “.

Si considero che questa tipologia di difformità per gli edifici realizzati con titoli abilitativi prima della legge 47/85 e dotati di abitabilità, non sono stati all’epoca oggetto di domande di condono e sanatoria, avendo i proprietari a quel tempo fatto affidamento ai titoli amministrativi rilasciati dall’Ente Pubblico.

Al riguardo solo per memoria preme ricordare il R.D. 27 luglio 1934, n. 1265 sull’Approvazione del T.U. delle leggi sanitarie.

L’art. 221 disponeva:

  • Gli edifici o parti di essi indicati nell’articolo precedente non possono essere abitati senza autorizzazione del podestà, il quale la concede quando, previa ispezione dell’ufficiale sanitario o di un ingegnere a ciò delegato, risulti che la costruzione sia stata eseguita in conformità del progetto approvato, che i muri siano convenientemente prosciugati e che non sussistano altre cause di insalubrità. Il proprietario, che contravvenga alle disposizioni del presente articolo, è punito con l’ammenda da lire duecento a duemila.

Quindi si potrebbe configurare una sorta di corresponsabilità dell’Ente Pubblico (Comune) quando rilasciò al tempo l’abitabilità.

La gran parte del patrimonio edilizio esistente si trova in queste condizioni e contribuisce a frenare, come già detto, lo sviluppo economico e la sua normale trasformazione.

Ciò perchè, prima di poter presentare una pratica edilizia, è necessario verificarne la conformità, e in detti casi, applicando i valori indicati nelle norme, si potrebbero determinare delle sanzioni elevate per non dire irragionevoli.

Il cittadino, nel caso volesse eseguire interventi edilizi sull’immobile (magari ampliamento col Piano Casa per alloggiare un figlio), si troverebbe di fronte al problema di dovere pagare la sanzione “doppio del valore” – (magari facendo un mutuo), per rendere conforme l’immobile, sottraendo quindi capacità economica all’investimento di riqualificazione edilizia, anche sotto l’aspetto della sismicità, con il probabile risultato di RINUNCIARE

E’ evidente che con l’applicazione di sanzioni ragionevoli per queste tipologie di difformità “NON ABUSI TOTALI” si metterebbe in condizione il cittadino di poter eseguire l’intervento edilizio.

Ciò comporterebbe di promuovere e movimentare questi piccoli lavori, che sono la spina dorsale economica del ns. paese, ridando lavoro:

  • a tecnici (progetti)
  • a imprese (appalti)
  • a notai (contratti e mutui)
  • a banche (finanziamenti)
  • e a tutte le altre attività connesse.

In alcune regioni il tema è stato velatamente trattato, ma serve un intervento del legislatore nazionale.

Proprio da questa considerazione nasce la consapevolezza che l’affidamento del privato sui titoli edilizi in possesso (Licenza edilizia ed abitabilità), non abbiano consentito al proprietario pro-tempore di prendere in esame la possibilità di presentare un’istanza di condono edilizio che avrebbe comportato l’esborso di somme minimali (nella peggiore delle ipotesi : qualche milione di lire = qualche migliaia di euro).

A modesto avviso sarebbe opportuno che il Legislatore emanasse, in adeguamento alla casistica di specie (difformità con immobili di titoli abilitativi e licenze di abitabilità), una norma specifica indicando importi (ragionevoli), modalità e criteri di calcolo delle sanzioni, al fine di uniformare la metodologia evitando possibili interpretazioni arbitrarie ed esose di certi enti pubblici, sopratutto per dar certezza al procedimento amministrativo.

Potrebbe essere anche l’opportunità per agevolare interventi di verifica e/o adeguamento delle prestazioni e caratteristiche sismiche degli edifici esistenti, considerato gli ultimi eventi che hanno comportato danni su vasta scala.

 

Un’altra perplessità è che si vuole entrare in Europa (con regole e codici ancora diversi e disallineati tra un Paese e l’altro) e nel ns Paese abbiamo 20 Regioni, di cui 5 a statuto speciale, dove ognuno legifera, modifica, applica e disapplica la disciplina nazionale (Urbanistica, sismica, paesaggistica, ecc), creando enorme disparità.

In questa situazione poi ci si interroga pure perché gli stranieri non investono in Italia? Difficile far capire a loro il motivo per cui una norma applicabile in Lombardia non è applicabile in Toscana.

Quello che meraviglia è che nonostante si conosca il problema, non ci siano provvedimenti e iniziative da parte degli organi politici sugli questi aspetti: la politica dovrebbe avere il compito di contribuire a far modificare, integrare ed adeguare le leggi per migliorarle nella loro pratica applicazione.

Quanto indicato è una breve sintesi, in ogni caso se riterrai di interesse il problema segnalato sono a Tua completa disposizione per mettere a Tua disposizione contributi e casi applicativi.

Colgo l’occasione per segnalare un caso pratico di applicazione  sanzionatoria relativo alla Toscana (APPROFONDIMENTO).

 


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Carlo Pagliai

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