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Villette a schiera pagate fin troppo bene

Negli annunci immobiliari la superficie abitabile spesso non è aderente a quella autorizzata dai permessi comunali

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articolo e immagini curate dall’Arch. Roberta Plumari – p.g. concessione

Sempre più diffusa e richiesta nel territorio romano la tipologia edilizia di villetta a schiera, la più richiesta in un contesto a bassa edificabilità e dove si deve preservare il carattere verde della zona senza rinunciare all’ottimizzazione di spazi e costi di costruzione.

Si presenta tipicamente edificata su tre/quattro livelli in cui il più basso è adibito a locale autorimessa e cantina, il più alto a sottotetto, il restante ad uso abitativo con distinte zone giorno e notte.

Sicuramente offre  molti vantaggi, oggi tuttavia siamo ad esaminare alcune note dolenti.

Quando un costruttore si appresta a realizzare un complesso edilizio dispone una cubatura da utilizzare e per la quale paga un contributo proporzionale al Comune, i famigerati oneri di urbanizzazione, legati anche alla destinazione d’uso delle porzioni che realizza.

Ad esempio, gli spazi accessori come volumi tecnici (volumi che ospitano impianti, cabine elettriche , caldaie, o similari), i locali seminterrati e sottotetto con altezze non abitabili hanno un grado di rifinitura assai inferiore alle stanze abitabili, inoltre sono soggetti ad esenzioni o forti riduzioni del pagamento di oneri proprio perché non destinate come spazi di permanenza umana, e di conseguenza dovrebbero avere un valore di mercato davvero molto ridotto rispetto al valore delle stanze abitabili.

Al contrario, fin troppo spesso capita che nella tipologia di villette a schiera il piano interrato, autorizzato come garage o cantina privo dei requisiti igienico-sanitari di abitabilità sia utilizzato facendoci tutt’altro, magari la cameretta per il figlio.

Non si tratta di una sola questione normativa burocratica, ma anche di buon godimento del bene: quando avviene ciò e si soggiorna in un locale con insufficiente illuminazione e ricambio d’aria, spesso gli ambienti rimangono umidi sviluppando sulle pareti muffe dannosissime per la salute umana.
Lo stesso dicasi per il piano sottotetto, anch’esso privo dei requisiti di abitabilità a causa della ridotta altezza e scarsa illuminazione, in genere autorizzato dal permesso edilizio spesso come locale lavanderia o sottotetto non abitabile proprio per le suddette caratteristiche, spacciato però come “mansarda abitabile”.
Magari in questi locali ci fanno pure un bagno (abusivo, ovviamente).

A conti fatti dunque, rispetto alla totalità dell’immobile che andiamo ad acquistare o affittare come abitazione, quanta è correttamente utilizzata rispetto ai permessi edilizi?

Potrebbe apparire descritta così negli annunci di vendita:

“graziosa villetta su tre livelli. Piano terra living e angolo cottura più un servizio igienico, piano interrato sala hobby con predisposizione cucina o camera e servizio. Piano primo camere da letto e servizio igienico, oltre a mansarda accogliente”.

Per gli spazi accessori il costruttore versa al comune un contributo sul costo di costruzione ridotto o addirittura esentato, a seconda dei regolamenti locali. In sintesi paga la tariffa piena sulla superficie residenziale effettiva ed il resto in misura decisamente ridotta sugli spazi accessori come sottotetti, cantine e autorimesse.

La tipologia della villetta a schiera è diventata per molte ragioni la preferita dai costruttori, considerato che in aree urbanizzate è difficile trovare indici di edificabilità elevati.

Purtroppo sono frequenti casi di promozione e vendita di villette in cui qualche “pecora nera” usa questo  escamotage per ottenere massimo profitto, cioè praticando lo stesso prezzo commerciale di stanze di camera/cucina anche sugli spazi accessori e locali tecnici.

Il possibile danno per l’acquirente, che spesso non comprende completamente l’entità della questione, è duplice:

  • di tipo amministrativo, poiché acquista ed utilizza un bene utilizzato in maniera difforme, contravvenendo di fatto ai regolamenti edilizi ed igienico-sanitari;
  • di tipo economico, poiché paga un bene come se la superficie fosse tutta residenziale; i prezzi di queste abitazioni infatti sono piuttosto alti rispetto al loro effettivo giusto valore, soprattutto comparando le quotazioni della zona col prezzo ottenuto moltiplicando il costo a mq per la superficie completa dell’immobile;

In verità il valore corretto dovrebbe conteggiare separatamente il prezzo unitario a mq degli spazi autorizzati come abitativi dal prezzo minore per gli spazi accessori in base a quanto riportato nei permessi edilizi e piantine catastali.

E’ importante sottolineare che questo aspetto si rifletterà anche sulla vendita futura poiché l’acquirente successivo potrebbe non accettare le stesse condizioni, e decidere di applicare le quotazioni più coerenti con le specifiche destinazioni d’uso autorizzate dal Comune.

In tutto questo meccanismo in cui sembra che l’unica regola sia quella del libero mercato, dobbiamo tenere a mente che i consumatori sono coloro che possono decidere di modificarne le condizioni. Sono coloro che modificano il mercato e possono influenzarlo. Per fare ciò devono essere conosciuti molto bene i diritti, regole e normative per applicarle correttamente durante una trattativa di compravendita.

Attenzione: il ragionamento del “tanto lo fanno tutti” alla lunga si può ritorcere contro.

Esempio pratico: se l’abitazione è assicurata, e danneggiamo il vicino con la rottura del tubo di un bagno non autorizzato, ovviamente l’assicurazione non rimborserà il danno perché stato causato da una situazione irregolare e non consentita. Questo è uno degli innumerevoli esempi che si potrebbero verificare da una situazione simile, in grado di agevolare chi costruisce e di penalizzare l’utente finale. La stessa regola vale ovviamente per gli affitti.

Occorre tenerlo ben presente per effettuare in maniera consapevole la scelta più importante della vita: la casa.

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Carlo Pagliai

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